Escenario 1
Preventa tardía, con crédito
Lo que hice yo
Óptimo
Escenario 2
Preventa temprana, con crédito
Lo que haría hoy
Escenario 3
Preventa temprana, sin crédito
De tu propia bolsa
Inversión inicial
| Esc. 1 | Esc. 2 | Esc. 3 | |
| Precio de compra | $1,865,000 | $1,500,000 | $1,500,000 |
| Enganche (5%) | $93,250 | $75,000 | $75,000 |
| Mensualidades (15%) | $279,750 | $225,000 | $225,000 |
| Escrituración | $106,000 | $106,000 | $106,000 |
| Amueblado y equipado | $300,000 | $300,000 | $300,000 |
| Total inversión inicial | $779,000 | $706,000 | $1,906,000 |
Venta a 3 años
| Precio de venta | $2,750,000 | $2,750,000 | $2,750,000 |
| Pago al banco (liquidar crédito) | -$1,435,177 | -$1,200,000 | — |
| Impuestos al vender (ISR) | -$86,000 | -$100,000 | -$100,000 |
| Comisión de venta | -$159,500 | -$159,500 | -$159,500 |
| Devolución crédito remanente | +$25,112 | +$23,000 | — |
| Dinero en cuenta después de venta | $1,094,434 | $1,267,500 | $2,490,500 |
Resultado
| Utilidad neta | $315,434 | $561,500 | $584,500 |
| ROI total | 40.49% | 79.5% | 30.6% |
| Tiempo | 3 años | 3 años | 3 años |
| ROI anual | 13.5% | 26.5% | 10.2% |
Esc. 1
ROI anual
13.5%
Esc. 2
ROI anual
26.5%
★ Óptimo
Esc. 3
ROI anual
10.2%
Por entrar dos años antes y mantener el crédito hipotecario, el ROI anual se duplica de 13.5% a 26.5%.
El crédito hipotecario es lo que hace que el ROI se duplique.
Entrar temprano con crédito es la combinación que más rinde.